Рейдерские захваты в ЖКХ: как УО защищать свои дома

Рейдерские захваты многоквартирных домов остаются одной из главных угроз для управляющих организаций. На Весенней конференции по управлению МКД Ассоциации «Р1» эксперты Елена Шерешовец и Олеся Лещенко представили кейсы и дали чёткие рекомендации, как распознать захват и отстоять свои дома: забирайте рекомендации.

Как распознать начало захвата: сигналы, на которые стоит реагировать

Первый признак – это неожиданная активность небольшой, но шумной группы собственников помещений в МКД. Они появляются на встречах, пишут в чаты, вступают в обсуждение любой темы и поддерживают тех жителей, которые недовольны работой УО. При этом постоянно намекают, что смена управляющей организации помогла бы решить все проблемы.

Второй повод для тревоги – это срывы ОСС, инициированных компанией. Собственники путаются в датах, приходят на очную часть с провокациями, на подъездах появляются листовки с призывами не голосовать, а в чатах – недостоверная информация.

Следующая причина насторожиться – появление инициативной группы, которая ходит по квартирам и собирает подписи собственников за смену УО, когда собрание не проводится.

Может также неожиданно сформироваться ТСЖ. Часто такой шаг – прикрытие для перехода к другой управляющей организации.

Агрессивная активность в соцсетях и на агрегаторах служит ещё одним признаком предстоящего захвата. Резкая волна негативных отзывов на различных площадках, часто от фейковых аккаунтов – ещё один повод задуматься, не станете ли вы в ближайшее время жертвой рейдеров.

Как УО победить рейдеров, и какие новые НПА должны ей в этом помочь

Деятельность УО Декабрь’23

Как работают рейдеры: захват через ОСС

Главный инструмент рейдеров – это общее собрание. Сценарии захвата с помощью ОСС бывают разными:

• подделка протоколов;
• фальсификация части голосов, в том числе тех, кто не проживает в доме, не принимает участия в собраниях или даже умерших собственников;
• создание активной группы, которая обещает жителям улучшение ситуации с управлением домом;
• демпинг по тарифу.

Если вы обнаружили подделку голосов на ОСС, можно поступить двумя путями – обратиться в полицию с заявлением о фальсификации подписей или направить соответствующее заявление в орган ГЖН с просьбой приостановить принятие решения о включении МКД в реестр другой организации.

Найдите в протоколе подтверждающие подделку документа факты. Поговорите с инициатором и остальными собственниками, уточните, узнают ли они свои подписи, принимали ли участие в собрании. Соберите заявления с тех, кто на ОСС не голосовал, а в документах подделана их подпись.

Когда доказательств достаточно, направьте в полицию заявление о возбуждении уголовного дела по ст. 327 УК РФ. При получении отказа, напишите жалобу в прокуратуру на бездействие правоохранительного органа или на постановление об отказе в открытии такого дела. Подайте иск в суд о признании недействительным сфальсифицированного протокола. К материалам дела приложите заявления от собственников и доказательства факта заведения уголовного дела.

Вправе ли орган ГЖН исключить голоса собственников из кворума ОСС

Надзор и судпрактика Август’23

Суды против рейдеров: реальные дела и решения по ним

Елена Шерешовец и Олеся Лещенко рекомендуют управляющим организациям следить за судебной практикой по теме, чтобы в случае атаки рейдеров знать, какую линию защиты выбрать. В своём выступлении они привели кейсы с разными исходами для УО. Рассмотрим некоторые из них:

1. Решение Долгопрудненского городского суда МО от 23.10.2023 № 2-1198/2023

Компания с сомнительной репутацией попыталась включить в свой реестр управления 15 домов. Протоколы общих собраний оказались фальсифицированы – суд назначил почерковедческую экспертизу, которая подтвердила: подписи были подделаны. На этом основании протокол был признан недействительным.

2. Решение Советского районного суда города Брянска от 01.10.2021 № 2-2700/2021

Собственники 23 квартир заявили о подделке своих подписей в реестре, оформленном протоколом ОСС. Суд признал, что бюллетени, представленные новой УО, содержали фальшивые подписи, и постановил возбудить уголовное дело.

3. 
   Определение Шестого КСОЮ от 22.04.2021 № 8Г-5039/2021

Общее собрание проводилось с участием умерших и несовершеннолетних собственников. Суд апелляционной инстанции отменил легитимность протокола. По итогам было возбуждено уголовное дело по ст. 327 УК РФ за подделку документов.

Может ли суд наказать руководителя ГЖИ за рейдерский захват МКД

Надзор и судпрактика Апрель’22

Рейдерами могут оказаться не только частные компании, но и представители власти

Эксперты рассказали о случае из Московской области. Муниципалитет пошёл в наступление на частные управляющие организации, создав бюджетное учреждение и вытеснив конкурентов. УО с активом в 547 домов предложили «прекратить деятельность». В реестр внесли изменения без собраний, конкурс на управление был проведён втайне.

Чем закончилось:

• МБУ получило дома, но дважды обанкротилось.
• УО отказалась от региона, сохранив бизнес на других территориях.
• ФАС признала нарушения в конкурсе, но не отменила результаты.

Такие ситуации особенно опасны: даже прозрачная работа УО не спасает от давления, если за действиями рейдеров стоит административный ресурс. Больше подробностей этого дела – в видеозаписи конференции.

Использовать инструменты защиты и контрнаступления

Елена Шерешовец и Олеся Лещенко дали практические рекомендации, как управляющим организациям действовать, если они столкнулись с рейдерами. Среди них:

• Обеспечительные меры в суде: можно запретить ГЖИ вносить изменения в реестр до окончания спора.
• Судебные расходы как средство давления: проигравшую сторону можно обязать компенсировать затраты на юристов.
• Медиа и работа с собственниками: системная коммуникация с жителями, прозрачность и активное вовлечение – ключ к устойчивости УО.
• Тактика «добрых» и «злых» ответов: от переговоров с конкурентами и креативных собраний до жалоб на их дома и активное юридическое противодействие.

Рейдерство в ЖКХ – это не только про подделки и суды. Это вопрос устойчивости, доверия жителей и грамотной правовой защиты. Даже самые агрессивные попытки захвата можно остановить: для этого нужно вовремя распознать угрозу и действовать системно.

Больше примеров судебных дел по теме, подробные комментарии к ним и пошаговые алгоритмы действий в случае рейдерских захватов – в материалах под статьёй.